重要事項説明とは？賃貸契約をする前に確認すべきチェックポイント
一般の人にはあまりなじみのない重要事項説明ですが、家を購入するときだけでなく、賃貸物件の契約でも行われます。とても大切なことなので、難しくてよくわからない…とやりすごしてはいけません。
よく聞いて、わからなければわかるまで質問することが大切です。しかし初めてのことだと、何がわからないのかもよくわからないという人が多いのではないでしょうか。
わからないことばかりだと質問もできませんので、重要事項説明では何に注意すれば良いのか、話を聞くときのポイントについてまとめました。
初めて聞くからよくわからない！ と思っている人は、今回ご紹介するポイントを押さえて話を聞いてください。
目次
重要事項説明書とは？
重要事項説明書とは、契約しようとしている物件についての詳細な条件が書かれている文書です。契約前の最終確認の段階で出されるものです。売買でも賃貸でも重要事項説明は必要です。
重要事項説明書の役割
重要事項説明書は、書面を元に口頭で説明されます。これは法律で義務付けられていることで、宅地建物取引士が行います。内容も難しく、その場で理解できないこともありますが、誤った認識で契約しないよう、借主や買主を守るという役割があります。
入居後のトラブルを防ぐためのものなので、納得がいくまで説明してもらうことが大切です。
契約書との違い
契約書とは、借主と貸主または買主と売主の間で交わされるものですが、重要事項説明書は不動産会社が作成し、借主または買主に対して説明するものです。
契約を結ぶ前に、「本当にこの条件で良いですね？」と判断してもらうために説明をするものであるのに対し、契約書は契約の解除などについての取り決めが書かれています。
重要事項説明書の省略はできない
難しい文書を見ると、そんな面倒な説明はいらないと思う人もいるのですが、重要事項説明は宅地建物取引業法によって義務付けられていることなので、省略はできません。
重要事項説明を怠った場合、業務停止などの処分を受けることもありますので、たとえ借主が「説明はいらない」といったとしても省略はできないのです。
重要事項説明書はオンラインでも可能
忙しくて時間がない、不動産会社まで足を運ぶのが面倒で…という人もいると思いますが、安心してください。今はIT重説といって、オンラインツールを利用して重要事項説明ができるようになっています。
- 不動産会社側でIT重説ができる環境が整っていること
- 売主・貸主からIT重説の同意が得られていること
という条件があるものの、Zoomなどを利用して説明を受けることができますので、時間がない人でも対応が可能です。
▼IT重説対応物件についてはこちらも参考にしてください！
ハザードマップについての説明が義務化
自然災害の多い日本では、毎年のように台風や豪雨による被害が出ているため、2020年8月から重要事項説明でハザードマップの説明が義務化されました。
ハザードマップは主に水害を対象として自治体で作られているもので、
- 洪水
- 雨水出水
- 高潮
などの被害が出そうな範囲と避難場所が記されています。
対象物件がその地域に該当するならば、重要事項説明のときにハザードマップの説明もしなくてはならなくなっています。
事前にもらうことも可能
重要事項説明書はとても難しく、その場で読んでもすぐに理解できないことが多いです。ですから、事前に手に入れることも可能です。
わからないまま契約を結んでしまい、あとから「こんなはずじゃなかった」といっても遅いので、説明当日に読むのでは理解できないと思ったら、事前に渡して欲しいと不動産会社にお願いしてみましょう。
重要事項説明書のタイミング
契約書に署名・捺印をする前のタイミングで説明をするものです。重要事項説明は宅地建物取引士の独占業務となっており、資格のない人はできません。
説明の前に「宅地建物取引士証」を示し、顔写真を見て本人であると確認をします。資格のない人が説明するということのないように、必ず取引士証を見せてもらうことが大切です。
細かい点までしっかり確認！重要事項説明書のポイント
それでは、重要事項説明書には何が書いてあるのか、確認すべきポイントについて説明します。面倒だからと、わからないままにしてはいけません。あとになって、もし自分に不利な条件が書かれていたことに気づいても、署名・捺印してしまってからでは遅いのです。
家賃等お金にに関すること
- 家賃
- 管理費（共益費）
- 敷金
- 礼金
- 保証料
- 鍵の交換費用
- 駐輪場代
- ケーブルテレビの費用
など、お金に関する項目があります。これまで聞いている金額と違いがないか確認します。
物件の管理委託先
管理会社の連絡先も重要です。入居後はオーナーではなく、管理会社と連絡を取ることになりますので、連絡先を確認しておきましょう。
設備に関すること
設備とは、
- エアコン
- 電気
- ガス
- 水道
などです。現時点でどのような設備があるのか示されており、通常の使用で故障した場合には、修理の費用は貸主で負担してもらえます。
注意したいのはエアコンなど前の住人が置いていったものです。あえて「残置物」として記載されていれば、修理代は借主側の負担となります。
しかし説明がない場合には、物件に付帯する設備として貸主側が修理代を負担します。ですから、設備はどういった扱いになっているのか、一つ一つ確認しないといけないのです。
契約更新の期間と更新料について
契約更新は2年が一般的ですが、更新時には家賃1ヶ月分の更新料が必要となる場合が多いです。ただし更新料が不要な場合もありますので、金額等はしっかり確認してください。
退去時期の申告について
退去する前は1〜2ヶ月前に申告すること、とされているのが一般的です。この期間を守らない場合には退去しても残りの家賃を払わなくてはならなくなります。
原状回復に関する特約
退去時に最もトラブルが起きやすい原状回復についてですが、経年劣化によるものなどは通常貸主負担となり、借主が負担することはありません。国土交通省のガイドラインもありますので、その通りになっているかどうかを確認する必要があります。
よく問題になるのは、「特約」が設定されているケースです。「敷金から支払う」「すべて借主負担」などとなっていると、本来は借主が負担しなくていい分まで支払わなくてはならなくなることがあるからです。
負担割合など疑問点があれば解消できるまでしっかり確認しなくてはならない部分です。
不利な条件でサインしないよう、気をつけてください。
その他の禁止事項や特約事項について
物件のオーナーが特に定めておきたいことを別途設定していることがあります。
- 飼っても良いペットの頭数
- ベランダの使用法（植木などを置いてはいけないなど）
- ベランダでの喫煙禁止
- 楽器を演奏しても良い時間帯
- ルームシェアの可否
- 事務所として利用しても良いか
などの事項です。
一般的な重要事項説明書にはないことが書かれていますので、納得ができるかどうかよく考えてください。ここでサインしてしまえば、後から納得がいかないといっても覆すことはできません。
重要事項説明書の内容に納得いかなかったら？
もし重要事項説明書に書かれている内容に納得がいかない場合は、契約をなかったことにするのもありです。一番良くないのは、よくわからないままサインすることです。
納得がいくまで質問をすること
こんなことを聞いてもいいのかな…などと遠慮してはいけません。どんなに小さなことでも、わからない、納得いかないと思ったことは質問をしてください。
自分で調べることも大事
重要事項説明書は契約前の最終確認ではありますが、物件に関する全てのことが書かれているわけではありません。たとえば近所に火葬場や墓地など「嫌悪施設」とよばれるような施設があれば説明がありますが、何をもってして「嫌悪」とするかは人によって違う場合があるでしょう。
墓地をなんとも思わない人もいれば、神社があることに不満を覚える人もいます。年に数回であってもお祭りなどを「うるさくて迷惑だ」と感じる人にとっては神社ですら嫌悪施設であるといえるでしょう。
ですから、もし気になることがあれば周辺施設や環境について、自分でも調べて質問するということが大切です。
契約を断ることも可能
時間をかけて話を聞いて、最終的に納得がいかない点があれば、契約を断ることは可能です。交渉次第で条件を変更してもらえることもありますが、それができない場合は別の物件を探した方が良いでしょう。
まとめ：重要事項説明は賃貸契約前の最終確認！
重要事項説明とは、契約をする前に宅地建物取引士が説明する詳細条件のことです。家賃や更新料などのお金の話から、物件の設備、原状回復についてなど細かく書かれている難しい文書なので、なんとなくやり過ごしてしまう人もいますが、それはいけません。
サインしてしまえばその内容に納得したことになりますので、後から文句を言っても聞いてもらえまえん。
わからないことがあれば、どのようなことでも遠慮せずに質問し、よく理解し納得してからサインをしましょう。どうしても納得できなければ、契約しないという選択肢もありです。
