賃貸物件を紹介する際の耐震性の調べ方と、物件の提案方法

日本はどこに住んでも地震の危険から逃れることは難しいでしょう。だからこそ、賃貸であっても耐震性に優れた物件に住みたいものです。お客様に丈夫な物件をご紹介するには、どのような点をチェックすれば、安心な物件だとわかるのでしょうか？

建物の丈夫さを調べるには耐震基準を知っておくことが大切です。また、建物の構造についても基本的な知識を持っておけば、より詳しく安全性についての説明ができるようになります。

古い物件はダメだと思っている人も多いので、築年数が経っているものはダメだと一概にはいえないということをうまく説明することで、物件の選択肢を広げることもできるでしょう。

改めて知っておきたい、新耐震基準

日本は地震が多い国ですから、建物を建てる際の耐震基準も法律で決められています。その基準も、さまざまな災害を経験し、その都度改正されてきました。現在は、1981年に改正された基準をベースに、2000年にさらに追加で見直しされた基準で建物が建てられています。

1981年に改正された耐震基準

まず、それまでの耐震基準から大幅な変更があったのが、1981年改正です。それまでは震度5で「すぐに倒壊しない」ものであれば良かったのですが、この改正によって、震度5ではほとんど損傷を受けない、震度6〜7でも倒壊しない建物でなくてはならないと基準がより厳しくなりました。

これは1978年の宮城沖地震がきっかけとなっており、より強固な建物が建てられるようになったのです。許容応力度計算と保有水平耐力計算という概念が新たに導入され、強くて丈夫なだけでなく、倒れにくい粘りのある建物となりました。

新耐震基準で建てられた建物は、阪神淡路大震災でも被害が少なかったといわれています。

阪神淡路大震災でさらに強化

しかしそれまでの想定をさらに上回る地震が起きました。それが阪神淡路大震災です。新耐震基準で建てられた建物の被害は少なかったのですが、それでも0ではありませんでした。そこでさらに、木造建築の物件に対してさらなる法改正が行われたのが2000年です。

1.地盤の調査が必須となる
2.土台や梁、柱などの結合部分に金具を固定する
3.耐震性の偏りをなくすためにバランス計算を義務化した

3.のバランス計算の義務化というのは、家全体で見たときに、強度の偏りがないようにするための指標です。たとえば南側は窓が多いため、壁の耐震性が弱くなりがちです。その部分を強化することで、家全体の強度を高めるのです。

賃貸物件の工法による耐震性の違い

賃貸物件には、木造や鉄筋コンクリートなどさまざまな造りがあります。どの構造が耐震性が高く安心なのかを見てみましょう。

木造も意外と丈夫

木造建築というと、地震が来たらすぐに壊れてしまうのではないかと思われがちですが、決してそんなことはありません。耐震基準は大きな災害のたびに強化されてきました。ですから1981年以降の新耐震基準で作られている物件は、木造でも丈夫です。

2000年以降に建てられていればなお丈夫ですので、「木造＝もろい」と心配する必要はありません。ただし、木造はシロアリ被害など木造ならではの弱さもあります。

鉄骨造は揺れに強い

鉄骨造は柱と梁が鉄骨で作られている家で、鉄骨の厚みによって重量鉄骨造と軽量鉄骨造がありますが、丈夫なのは重量鉄骨造です。耐震基準を満たしていれば、大きな揺れにも耐えられます。

ただし、揺れには強いものの火事にはあまり強くない面があります。540度を超えると強度が低下するため、地震だけでは倒れなかったとしても、同時に火事が発生した場合には注意が必要です。

鉄筋コンクリート造

鉄筋コンクリート造は、鉄筋とコンクリートの組み合わせなので、耐震性はもちろん、防音性や耐久性にも優れています。耐用年数も長いのが特徴です。

ただし、建物の構造によっては地震に弱くなることもあります。たとえば、1階が駐車場になっているマンションです。壁がなく柱のみで建物を支えていますので、大きな揺れに耐えられず1階が潰れてしまうことも。

柱の数などが重要になってきますので、鉄筋コンクリートだからと安心せず、地震対策がしっかりされている物件なのかをチェックすることが大切です。

鉄筋鉄骨コンクリート造

鉄筋鉄骨コンクリート造は最も手間がかかっており、耐震性も耐火性も強いとされています。高層マンションは免震構造などを取り入れ、より揺れに強い造りになっています。

防音性・耐久性にも優れていますので、最も丈夫な建物を選びたいと思ったら、鉄筋鉄骨コンクリート造が良いでしょう。ただし、丈夫な分コストがかかります。賃料もかなり高くなるので、その点はデメリットかもしれません。

安全な賃貸物件を紹介するときのポイント

賃貸でも安心な物件をご紹介する時には、どこを見れば丈夫な物件であると判断できるのか、そのポイントについてお話しします。

新耐震基準の建物が丈夫で安心

まず、1981年6月1日以降の新耐震基準で建てられた建物であることが重要です。新耐震基準なら、多少の被害は出るとしても、震度7の地震でも建物が倒壊することは避けられます。2000年6月以降の基準で建てられていれば、なお安心です。

建築確認が認められた日を調べる

新耐震基準で建てられているかどうかは、建築確認が認められた日を調べます。建築確認とは、法令に沿って建築計画が建てられているかを確認することで、建ぺい率や容積率などをチェックします。

建築確認が済んでから実際の工事が始まりますので、建物が完成するのに数ヶ月、場合によっては1年以上かかります。ですから、建築された日だけで耐震基準を見てしまうと改正前の基準になっている恐れがあります。

ですから、建築確認が済んだ日がいつなのか、そこを調べるのです。その日が1981年6月または2000年6月以降であれば安心です。

重要事項説明で耐震診断の有無がわかる

賃貸物件を契約する前には、必ず重要事項説明が行われます。2006年から、旧耐震基準で建てられた物件は、この重要事項説明書に耐震診断をしたかどうかの説明が追加されました。

つまり、耐震診断をしている物件かどうかが、重要事項説明書を見ればわかるのです。2階建てまたは平家、1000平方メートル未満の賃貸物件は耐震診断の義務はないのですが、診断を受けている建物の方が安心できるでしょう。

築年数が古くても安全な物件はある

1981年というとすでに40年もの年月が経っていますので、物件としてはだいぶ老朽化してきています。しかし、一概に築年数が古い物件はだめなのかというと、そうでもありません。

築年数が古いと敬遠されがちですが、丈夫さという点では他の視点もあることをきちんと説明すれば、古い建物でもおすすめできます。

シンプルな四角い建物は丈夫

建物の形状は耐震性と密接な関わりがあります。

• 地震に強い形状：正方形、長方形
• 地震に弱い形状：凹字形、L字形、コの字形

一方の壁や柱に負担がかかる構造は地震に弱いです。建物が古かったとしても、シンプルな正方形または長方形で、適宜、耐震補強がなされていれば、すぐに倒壊するとは限りません。

壁が多い物件

壁が多いということは壁と床でしっかり揺れを受け止められるので、地震に強い物件です。壁式構造は壁と床で建築をするので、揺れを壁と床の広い面で受けとめます。その分、地震に強いとされているのです。

それに対して、マンションでよく採用されているラーメン構造は、柱と梁で壁の少ない空間を作る構造なのですが、揺れを受け止めるのが柱と梁しかないので、揺れには弱いとされています。

ただし、壁式構造は4階までの建物にしか採用されていないので、高層マンションではみることができません。

定期的にメンテナンスされていれば大丈夫

古い建物が一概に弱いのではありません。定期的に修繕されており、耐震補強もされているなら、少しくらいの地震で壊れることはないでしょう。

むしろ、築年数が古いことで家賃が相場より安くなっていることから、お得な物件をおすすめできるかもしれません。

リフォームされて内装がきれいになっていれば、築年数の古さは気にならないでしょう。数年住むなら十分だと思ってもらえるのではないでしょうか。

賃貸の耐震性を調べるなら新耐震基準が重要

賃貸物件の耐震性が気になる時は、新耐震基準で建てられている物件かどうかを調べます。具体的には、1981年6月以降、または2000年6月以降に建てられている物件です。

実際に建築が完了した年月ではなく、建築確認が行われた日付を調べると確実です。

旧耐震基準で建てられた物件は、重要事項説明書に耐震診断の有無を記載することになっていますので、築年数が古いものは必ず確認をしましょう。

ただし、古い物件が一律に地震に弱いとは限りません。耐震補強がされているなど定期的にメンテナンスされている物件で、正方形や長方形のシンプルな形なら、少しくらいの揺れには耐えられるはずです。

築年数だけでなく、どのような補強をしているのかを確認すれば、丈夫で家賃の安いお得な物件をご紹介できるでしょう。