賃貸契約の更新はなぜ必要か？更新料の金額や注意すべき点

賃貸物件の契約では、2年に一度、更新があるのが一般的です。更新をする際は更新料を支払いますが、その金額は地方によっても違います。

契約の時に、なぜ更新手続きや更新料が必要なのか、お客様に聞かれたらわかりやすく説明できるでしょうか？

更新はあって当たり前、そういうものだと思っている人も少なくないと思いますが、お客様はそうではありません。

そこで、もしお客様に更新についてあれこれ聞かれた場合、自信を持って説明できるように、学び直してみましょう。

賃貸契約の更新について知っておくべきこと、手続き、更新料についての知識などをわかりやすくまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

賃貸契約の更新についての基礎知識

賃貸契約の更新は2年に1度が多いですが、必ずしもそうだとは限りません。また、更新しない場合もありますので、その違いについて説明します。

更新ができる賃貸契約

まず、賃貸借契約には2種類あります。

1. 普通借家契約
2. 定期借家契約

一般的には普通借家契約が多く、1年以上の契約期間を設定します。期間満了を迎えても、契約を更新することでそのまま住み続けることができます。

特段の事情がない限り、借主が更新を望めば、貸主はそれを断ることはできません。ですから、普通借家契約においては借主の立場が強く、よほどのことがない限り更新できないということはないということです。

もうひとつの定期借家契約は、契約期間が決まっており、その期間が満了することで契約関係も終了となります。

つまり、更新の概念がそもそもありません。ただし、再契約という形で契約を延長することは可能です。その際は、借主と貸主の合意が必要です。

2年に1度が多い理由

契約の更新は、2年に1度が一般的です。2年ごとにしなければならないという決まりがあるわけではないのですが、1年未満の契約ですと「期間の定めがない契約」とみなされてしまう、という理由があります。

つまり、何年たっても契約期間が満了しないということになります。

これは、各当事者がいつでも解約の申し入れをすることができる契約ですが、期間満了に伴う更新はなくなりますので、更新料も発生しません。

そのため、1年以上の期間で契約を結ぶのですが、1年半では中途半端、3年はやや長すぎるといった観点から、2年で契約することが多いと考えられています。

ただし、3年の契約期間の物件もありますから、更新期間についてはしっかりと確認することが大切です。

更新料は地域によって違う

更新の際には更新料を支払うのが一般的ですが、それも地方によって違いがあります。関東では当たり前のことでも、関西や九州では更新料がない物件の方が多いのです。

更新料の金額も地域によって違いがあります。東京では賃料の1ヶ月分が一般的ですが、埼玉県では0.5ヶ月分、北海道では0.1ヶ月分です。（国土交通省「民間住宅に係る実態調査」より）

更新料は法律で決められているものではありません。支払い義務のあるものではありませんが、契約書に書かれていれば支払わなくてはなりませんので、契約時に期間と合わせて金額を確認しておくことが大切です。

更新料以外にも費用がかかる

賃貸契約を更新するときには、更新料以外にもお金がかかります。家賃の1ヶ月分くらいあれば大丈夫だと思っていたら、予想外に費用がかかって困ったということにならないようにしたいものです。

賃貸物件を契約するときには火災保険に加入しているはずですが、保険期間も更新期間と同じく2年が多いので、あらためて保険料が必要となってくるでしょう。

また、契約時に保証会社を利用した人は、保証会社への契約更新料が必要になります。

賃貸契約を更新するときの手続きの流れ

先の話だと忘れられてしまうかも知れませんが、お客様に「2年後に契約更新がありますよ」という話はしておいた方が良いでしょう。その際の手続き方法について、簡単に説明をしておきます。

管理会社または大家さんから書類が届く

更新時期の1〜3ヶ月前になると、契約更新に関する書類が届きます。更新する場合は、同封されている契約書等に署名・捺印してください、となっていることが多いです。基本的に、別途用意する書類などはありませんので、その指示に従って書類を作成し、返送します。

返送期限がありますから、忘れずに提出しましょう。もしその時期になってもなんの連絡もなければ、管理会社に聞いてみてください。

更新料や保険料を支払う

更新料は、家賃と一緒に引き落としになることが多いですが、別途振り込むパターンもあります。こちらも、振り込みならば期限までに指定された口座に忘れずに振り込みましょう。

火災保険料は現金での支払いが一般的です。払込票が同封されてくると思いますので、こちらも期限までに支払います。必要な費用を全て支払うと、更新手続きは完了です。

賃貸契約を更新しないとき

更新を機に引っ越しを検討する人もいると思います。賃貸の契約は、特に手続きをしなくても自動更新となる「法定更新」となっていることが多いため、もし引っ越しを考えているなら、早めに自分からその旨を伝える必要があります。

契約書に書かれている期日まで解約を申し出ないと、自動的に更新となってしまいます。

「退去の1ヶ月前までに申し出る」というケースが多いですが、それは契約書次第です。更新しない場合はどうすれば良いのか、契約書をしっかり確認しておきましょう。

賃貸契約の更新で注意すること

賃貸契約の更新について、よく理解しないまま契約をしているお客様も少なくありません。後々トラブルにならないように、更新についての規定がどうなっているか、契約書をよく確認しておくことが大切です。

自動更新かどうか確認しておく

契約が自動更新かそうでないかを確認しておきましょう。自動更新であれば、契約自体は特に手続きをしなくても更新されます。更新料の支払いについては、契約書に定められている通りになります。

自動更新ではない場合、契約が満了になる前に連絡がきます。1〜3ヶ月くらい前に管理会社または大家さんから連絡が入りますので、更新するなら手続きをします。

更新をしない場合は先ほども説明した通り、契約書で決められた期日までに申し出ないといけません。

違約金の有無について確認しておく

契約期間は2年が一般的ですが、仕事や家庭の事情でその前に解約をしなくてはならない場合がでてくることもあるでしょう。その際に違約金が発生するかどうかは、契約書次第です。

• 1年未満で解約すると違約金が発生する
• 退去の1ヶ月前までに通知をしないと違約金が発生する

など、どういった場合に違約金が発生するのか、契約書を確認しておかなくてはなりません。

仕事の関係などで、もしかしたら早期に退去する可能性のある人に、「1年未満で解約すると違約金が発生する」という物件はおすすめしづらいです。

更新時期について説明するとともに、引っ越しの可能性なども考慮した物件選びのアドバイスをすると良いでしょう。

まとめ：賃貸契約の更新は2年に1度が一般的

賃貸契約は、2年に1度更新するケースが多いです。更新料については、地域差があります。関東では家賃の1ヶ月分を支払うことが多いですが、関西にいくと更新料そのものがないところもあります。

更新については、何もしなくても自動的に更新になる「法定更新」としている場合が多いものの、そうでないケースもありますので、契約書をしっかりと確認しておくことが大切です。

更新料の支払いの他に、火災保険料は保証会社への支払いが発生することもあります。2年に1度、このような支払いが生じることを念頭に置いて準備をしておくよう、お客様に伝えておくのが親切です。