仲介手数料とは？計算方法や上限、なしにするメリットとデメリット

仲介手数料とは、物件の売買または賃貸契約を結ぶ時、間に入ってくれた不動産仲介会社に対して支払う対価のことです。不動産の契約するまでには、物件探しから売却活動、契約条件の交渉、契約書の作成など素人ではできないさまざまな業務があります。

それらの活動や事務処理の報酬として支払うものですが、法令によって上限額が決まっています。今回は、実際に支払う仲介手数料の金額の計算方式から、節約する方法、また、仲介手数料の値引き交渉やなしにした時のメリットやデメリットなどについてお話しします。

最後までお読みいただければ、どのくらいのお金がかかるのか、いつ払えばいいのか、仲介手数料に関する疑問が解決できるでしょう。

仲介手数料とは不動産会社への成功報酬

仲介手数料とは、読んで字の如く、仲介をしてもらったことに対する手数料のことです。不動産を売買するときも、賃貸契約を結ぶときも、個人と個人でやりとりすことはほぼなく、仲介業者に間に入ってもらって交渉を進めることが一般的です。

仲介手数料はこの時の手間賃だと考えれば良いでしょう。

契約成立したときの成功報酬

仲介手数料は、契約が成立した時に支払うものです。成功報酬ですから、色々と活動してもらったとしても、最終的に契約に至らなかった場合には支払う必要がありません。一旦は契約したものの取り消しとなったときも同様です。

ただし、契約が成立すれば発生するものですから、その分も含めて資金の計画をしておく必要があります。

仲介手数料に含まれるもの

売買と賃貸契約では多少の違いはあるものの、仲介手数料にはこのような費用が含まれています。

• 売買するための営業活動
• 広告費
• 物件の案内
• 契約条件の交渉
• 契約書類の作成
• 引き渡しの立ち合い

など、通常の業務で発生する費用です。 たとえば購入希望者が遠方にいるために、交渉に出張費等がかかった場合には、仲介手数料としてではなく別途支払う必要があります。

仲介手数料の支払い先

仲介手数料は、自分がお世話になった不動産会社に支払います。通常、売主（または貸主。以下同じ）と買主（または借主。以下同じ）は、それぞれ別の不動産会社を利用しています。それぞれ、自分が依頼した不動産会社に対して仲介手数料を支払います。

売主と買主が同じ不動産会社を利用していた場合、不動産会社は売主と買主双方から仲介手数料をもらえることになります。

仲介手数料は原則として現金払い

仲介手数料は、現金払いが原則です。振込にしてくれる不動産会社もありますが、振込手数料がかかるために現金での授受が一般的です。売買の場合には仲介手数料の額も大きくなるため、持ち歩くのが心配です。

手数料がかかったとしても振込にしてもらうということも可能です。その場合、1日に振り込みができる金額について、事前に確認しておくと安心です。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は契約が成立してから支払うものなので、契約を結ぶタイミングで支払うのが一般的です。売買の時には金額も大きいため、契約時に半分支払い、残りは物件の引き渡し時に払うこともあります。

仲介手数料が必要となる取引

仲介手数料が発生するのは、

• 住宅の賃貸借
• 土地の賃貸借
• 土地の売買
• 新築一戸建ての売買
• 中古物件の売買

などです。 仲介手数料は、売主と買主の間に入って業務を代行してもらった場合に支払いますので、もし個人的に直接購入する場合にはかかりません。また、不動産会社が買い取った物件をリノベーション物件として直接販売する「買取再販物件」の場合も不要となります。

仲介手数料の計算方法

ではいくら支払うことになるのか、計算方法について説明します。

売買の際の仲介手数料

まずは売買時の仲介手数料ですが、計算式は3段階に分かれています。物件の価格を3つに分けて計算します。

この金額は、法令で決められている上限額です。この金額を超えることはありません。上限額ですので、もちろんこの計算式で算出した金額以下のこともあります。 たとえば1,000万円の物件の場合は、このように計算します。

• 400万円を超える部分＝600万円×3％＝18万円
• 200万円を超え400万円以下＝200万円×4％＝8万円
• 200万円以下＝200万円×5％＝10万円

合計：36万円

しかし、このような計算式はやや煩雑であるため、物件価格が400万円を超えるなら簡単に計算する方法があります。

売買価格×3％＋6万円 ↓ 1,000万円×3％＋6万円＝36万円 となります。

この式は、金額ごとのあった3％〜5％の差をなくし、すべて3％として計算したあと、4％と5％の差額となる6万円を足すことで、調整しているのです。

400万円以下の特例

もう一つ計算の特例があります。400万円以下の物件を売る場合には、仲介手数料の上限が18万円とされています。空き家などの活用を目的とし、価格の低い物件の売買で不動産業者が赤字にならないよう、現地調査の費用などを含めた金額となっています。

なおこの規定は、買主には当てはまりません。購入の場合には従来通り上限10万円となっています。

賃貸借の仲介手数料

次に、賃貸契約を結ぶ場合の仲介手数料の金額について説明します。賃貸の場合は「家賃1ヶ月分＋消費税」が上限となっています。

不動産会社が、貸主と借主、双方から仲介手数料を受け取る場合でも上限はこの金額です。片方から1ヶ月分にするか、もしくは双方から0.5ヶ月分でもかまいません。

仲介手数料の消費税

2019年10月に消費税率が10％となりました。仲介手数料の消費税率も10％で計算します。

一つ注意する点は、仲介手数料の計算をする時に、「（税込価格×3％＋6万円）×消費税率」としないことです。それでは払い過ぎになるので、「（税抜き価格×3％＋6万円）×消費税率」であることを確認してください。

仲介手数料の上限＝支払うべき金額ではない

ここで説明した仲介手数料の金額は、あくまでも上限額です。この金額を超えてはいけないという意味であり、「この金額を払うべき」という意味ではありません。

つまり、この金額の範囲内であれば交渉によって決めることも可能だということです。しかし一般の人は法令にあまり詳しくないため、「この金額が法律で決められている額です」と説明してくる担当者もいます。

そのような不誠実な不動産会社とは信頼関係が保てません。値下げ交渉に応じるかどうかは別として、その金額が上限額であるときちんと説明してくれる不動産会社なら信用できるでしょう。

仲介手数料はなしにできないの？

時折、「仲介手数料無料」という広告を見かけます。不動産会社としては仲介手数料がなければタダ働きになってしまいますが、これは貸主側が負担している場合が多いのです。

貸主としては、仲介手数料を負担してでも空き室を作るリスクを避けたい、すぐにでも入居してもらった方がメリットが大きいと判断しているためです。

他にも、不動産会社が所有している物件なら仲介手数料が無料になっています。不動産ポータルサイトを見ると、仲介料無料の物件を探すことができます。

両手仲介は交渉の余地あり

売主、買主ともに同じ不動産会社を利用指定場合、双方が仲介手数料を支払うことになるので、不動産業者としてかなり得をすることになります。この場合は値引き交渉の余地があります。

値引き交渉のタイミング

本当に気に入った物件が見つかったら、値下げ交渉も可能です。本当に契約してくれるなら、多少値下げしてでも契約による利益の方が大きいと判断してくれる可能性があります。

タイミングとしては、契約をする前、できるだけ早い段階で交渉しましょう。入居するつもりもないのに値下げを言い出すのはマナー違反です。売る場合も同様です。営業活動が始まってから交渉するのはNGです。

仲介手数料なしのメリット

仲介手数料がなければ初期費用が抑えられるので、その分引っ越し費用など他のことにお金を使えます。

売買の場合はそもそも金額が大きいですので、仲介手数料も高額になります。数十万円が浮くと思えば、かなりお得でしょう。

仲介手数料なしのデメリット

仲介手数料が無ければ必ず得をするのかというと、そうとも言い切れません。たとえば賃貸物件の場合、価格の安さは物件の格にもつながるからです。入居者のマナーが良くなく、治安にも不安があるといったケースが見受けられます。

また、仲介手数料をなくした分が家賃に上乗せされていることもあります。他の項目で料金が請求されていることも。最初に払うお金が少なくなっても、長い目で見たら損をしていることがあるということです。

仲介手数料のないことが必ずしもメリットにはならないので、家賃の相場を調べたり、請求されたお金が本当に必要なものだったのか、請求書は隅々まで確認する必要があるでしょう。

まとめ：不動産の仲介手数料は成功報酬！契約成立で払うもの

仲介手数料とは契約までにしてもらった営業活動等に対して支払う成功報酬のことです。契約が成立した場合に支払いますので、契約に至らなかった場合はどれだけ活動してもらったとしても、支払う必要はありません。

また、法律によって上限額が決められていますので、その金額の範囲内で払うものです。法令上の計算式がそのまま支払うべき金額ではないということに注意しましょう。

仲介手数料は原則として現金払いです。物件の売買や賃貸契約の時には、その金額も考慮して資金計画を立てておくことが大切です。